长治县人民政府办公室

关于进一步加强物业管理工作的实施意见

各乡（镇、区），县直各有关单位：

为进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理服务水平，创建文明、和谐、宜居的生活环境，根据有关法律、法规，结合我县实际，提出以下实施意见。

一、建立健全物业管理工作机制

按照业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制,进一步明确职责分工，完善机构，严格落实。

县住建局作为物业管理的行政主管部门，负责全县物业管理活动的监督管理工作。

物价、公安、工商、环保、质监、消防等行政管理部门依据各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

乡镇负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。

居委会(村委会)负责指导本辖区业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助乡镇开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。协调和规范新建住宅小区的装修材料销售和搬运问题，不得支持或纵容“楼霸”干扰业主正常装修活动。

二、加强物业管理基础工作

(一)建立“质价相符”的物业服务收费机制

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。对保障性住房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，实行政府指导价，对其他住房实行市场调节价。

(二)规范物业管理招投标活动

为有效化解业主、业主委员会和物业服务企业在物业选聘中存在的矛盾纠纷，特别是规范后期物业的选聘，县住建局要加强物业管理招投标活动的监督管理，对全县前期物业管理和业主大会成立后的招投标及合同签订等事项进行规范。

(三)做好维修资金的归集和支用管理

完善物业专项维修资金管理制度，建立紧急情况时支用维修资金的快速通道，简化专项维修资金使用审批程序，以应对突发事件和快速抢修的资金要求。

(四)加强物业管理矛盾纠纷调处

要建立物业管理联席会议制度和投诉受理制度，及时处理辖区内重大矛盾纠纷;乡镇负责调解辖区内物业管理矛盾纠纷;居委会(村委会)应定期排查辖区内存在的矛盾纠纷，协助乡镇做好调处和化解工作。

三、加强对物业服务企业的监管

(一)规范物业服务企业服务行为

物业服务企业要严格按照合同约定开展优质服务，对于业主在物业管理区域内违反业主公约，影响其他业主正常生活的行为要及时予以劝阻和制止。制止无效的，申请有关部门依法予以处理。

县住建局要大力开展物业服务市场秩序整治活动，督促物业服务企业全面提升从业人员素质和服务水平，加大对物业服务企业侵犯业主权益、支持或纵容“楼霸”、未取得资质、超越资质、挂靠经营等行为的查处力度。外地物业服务企业在我县承接或分包物业服务项目需到县住建局办理备案手续。

(二)建立物业服务企业履约保证金制度

由县住建局牵头制定我县物业服务企业履约保证金制度，进一步加强物业服务市场监管，提高物业服务企业履约意识，维护业主合法权益。

(三)加快物业管理信用体系建设

县住建局要开展物业服务企业信用等级评定，定期向社会公布企业信用情况，将信用等级评定结果与物业管理项目评优、资质管理和招投标等活动结合使用。

(四)加强物业承接查验管理

新建住宅区物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。未办理承接查验或承接查验手续不完备的物业，建设单位不得交付业主使用。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任，除按照相关规定严肃处理外，其行为还将记入物业服务企业信用档案，限制其参与物业招投标等活动。

四、加强对业主大会、业主委员会的指导和监督

县住建局负责辖区内业主大会会议决定、管理规约、议事规则以及业主委员会的备案工作，建立业主委员会成员培训制度。加强对乡镇的工作指导，对于业主大会、业主委员会违反法律、法规等行为，督促乡镇责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

乡镇具体负责辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导、监督业主大会、业主委员会日常工作;建立业主大会和业主委员会会议召开、议事、财务及印章管理制度。

居委会(村委会)在乡镇领导下指导、协调和监督业主大会、业主委员会依法开展工作。对于不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件经乡镇指导后仍不能成立的住宅小区，应由所在地的居委会(村委会)在乡镇指导和监督下，代行业主委员会职责。

建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助业主大会筹备组开展工作。建设单位要向筹备组提供相关文件资料，并承担筹备召开首次业主大会所需费用。

业主大会、业主委员会在乡镇和居委会(村委会)指导下开展工作。根据法律、法规、管理规约的规定和业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务，自觉接受乡镇、居委会(村委会)和业主监督。

业主应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益，按时足额交纳物业服务费用。

五、推进“无物管”小区物业管理工作

加强无物业管理的老旧小区(统称“无物管”小区)物业管理工作，推进物业管理全覆盖。乡镇具体负责辖区内“无物管”小区物业管理全覆盖工作，规模较大的，要选聘物业服务企业进行管理;规模较小的，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。

加大宣传力度，引导业主树立有偿服务的理念，逐步将“无物管”小区管理转变为市场化物业服务模式。

本实施意见自2015年6月1日起施行。

长治县人民政府办公室

2015年5月18日